ชื่อที่ดิน: การทำความเข้าใจสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินส่วนบุคคล (2023)

[หมายเหตุบรรณาธิการของกฎหมายฟาร์ม: บทความต่อไปนี้อยู่ในร่างที่รอการพิจารณาจากผู้ทรงคุณวุฒิทางวิชาการ และเขียนเป็นส่วนหนึ่งของซีรีส์นี้กฎหมายฟาร์ม: การเป็นเจ้าของ การจัดการ และการโอนผลประโยชน์ของฟาร์มได้รับการสนับสนุนจากโครงการกองทุน North Carolina Tobacco Trust ##583400-10363 ความคิดเห็นที่rabrana2@ncsu.edยินดีต้อนรับ.]

การแนะนำ

สิ่งสำคัญในการตัดสินใจเกี่ยวกับทรัพยากรของคุณสำหรับการดำเนินงานในฟาร์ม การจัดการป่าไม้ และการวางแผนการโอนมรดก คือการทำความเข้าใจธรรมชาติและขอบเขตของสิทธิ์การเป็นเจ้าของของคุณในที่ดินและสิ่งของต่างๆ ที่คุณสามารถใช้ได้เพื่อการกำจัดเพื่อใช้ส่วนบุคคลและทางธุรกิจ ระยะชื่ออธิบายขอบเขตของการเป็นเจ้าของทรัพย์สินส่วนบุคคล และการถือครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่งผลต่อความยืดหยุ่นในการจัดการและใช้งานอย่างไร กรรมสิทธิ์กำหนดว่าทรัพย์สินอาจใช้เป็นหลักประกันเงินกู้ได้หรือไม่ สามารถให้เช่าแก่ผู้อื่น ขายเพื่อหากำไร และมอบให้เพื่อการกุศลหรือการสนับสนุนได้หรือไม่ และคิดค้นหรือยกมรดกเพื่อความสืบเนื่องของความมั่งคั่งและมรดกของครอบครัว ชื่อยังหมายถึงความสัมพันธ์ของคุณกับมูลค่าของทรัพย์สิน และเป็นแรงจูงใจในการรักษาและปกป้องมูลค่านั้น ในแง่หนึ่ง ตำแหน่งยังอธิบายถึงความรับผิดชอบของคุณต่อความรับผิดที่เกิดขึ้นในความสัมพันธ์ต่อสาธารณะโดยรวม เนื่องจากเมื่อมีคนได้รับบาดเจ็บจากทรัพย์สินของคุณหรือบนทรัพย์สินของคุณ ตำแหน่งของคุณอาจกำหนดความรับผิดชอบของคุณต่อการบาดเจ็บของพวกเขา

บางครั้งการเป็นเจ้าของอาจมองเห็นได้ง่าย เช่น เมื่อซื้อที่ดินโดยการปิดอสังหาริมทรัพย์ที่มีการประกันกรรมสิทธิ์แบบดั้งเดิม อย่างไรก็ตาม ในบางครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับทรัพย์สินที่สืบทอดหรือมอบให้เป็นของขวัญ การพิจารณาความเป็นเจ้าของจำเป็นต้องมีการตรวจสอบบันทึกสาธารณะอย่างละเอียด และอาจต้องได้รับการพิสูจน์ในศาล

คำบรรยายต่อไปนี้จะกล่าวถึงพื้นฐานเบื้องต้นของการจำแนกทรัพย์สิน และกรรมสิทธิ์ (ความเป็นเจ้าของ) ในทรัพย์สินที่ถือครองอย่างไร และสิทธิตามกฎหมายในการจำหน่ายที่เกี่ยวข้องกับความเป็นเจ้าของนั้น การสนทนานี้เกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งต่อไปยังทายาทเป็นมรดกเป็นหลัก

การจำแนกประเภทของทรัพย์สิน

ทรัพย์สินแบ่งออกเป็นสองประเภท: อสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินส่วนบุคคล ลักษณะทางกฎหมายของทรัพย์สินจะกำหนดสิทธิและความรับผิดชอบทางกฎหมายหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งวิธีการเรียกร้องสิทธิในความเป็นเจ้าของและการใช้งาน ไม่ว่ารายการทรัพย์สินจะเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สินส่วนบุคคลจะเป็นตัวกำหนดว่าการโอนทรัพย์สินนั้นจำเป็นต้องมีเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรหรือไม่ นอกจากนี้ การทราบว่าทรัพย์สินส่วนบุคคลเป็นสิ่งติดตั้งกับที่ดินหรือไม่จะเป็นการกำหนดลักษณะการโอน (เช่น เป็นส่วนหนึ่งของที่ดิน) สิทธิในทรัพย์สินและทรัพย์สินส่วนบุคคลมีการกระจายแตกต่างกันไปภายใต้กฎหมายว่าด้วยการสืบทอดเจตนารมณ์ สุดท้ายนี้ ไม่ว่ารายการทรัพย์สินจะถูกจัดว่าเป็นของจริงหรือส่วนบุคคล อาจมีผลกระทบต่อความรับผิดต่อสิ่งแวดล้อมสำหรับเจ้าของที่ดินที่เกี่ยวข้องกับบุคคลอื่นที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายต่อสิ่งแวดล้อมต่อที่ดิน

อสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยแผ่นดิน ห้วงอากาศเหนือพื้นผิว และใต้ผิวดิน (ในภาษาลาติน:ซึ่งเป็นของเขาเพียงผู้เดียว แม้กระทั่งสวรรค์และนรกก็เป็นของเขาด้วย[ซึ่งเป็นดิน เป็นของเขาถึงชั้นฟ้าและที่ลึกเบื้องล่าง]ชื่ออสังหาริมทรัพย์รวมถึงผลประโยชน์หลายประการที่เกี่ยวข้องกับพื้นผิวของที่ดิน รวมถึงสิทธิในการใช้น้ำ (สิทธิริมฝั่ง) สิทธิในการเก็บเกี่ยวไม้ยืนต้น สัญญาเช่าเพื่อใช้และครอบครอง และสิทธิในการผ่อนปรนทางอากาศ พื้นผิว และใต้ผิวดิน ซึ่งทั้งหมดนี้ สามารถแยกส่วนได้ (เช่น สามารถจำหน่ายแยกต่างหากจากที่ดินให้กับบุคคลอื่นที่ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์)

นักศึกษานิติศาสตร์ชั้นปีที่ 1 ทุกคนจะได้เรียนรู้การเปรียบเทียบว่าโฉนดที่ดินผืนหนึ่งเปรียบเสมือนมัดฟ่อน โดยแต่ละฟืนเป็นตัวแทนของสิทธิที่แยกจากกันและแยกออกได้ โดยแต่ละฟืนจะโอนทั้งหมดหรือบางส่วนมารวมกันเป็นมัดฟ่อนแทนก็ได้ ชื่อเรื่องไปยังพัสดุอื่น สิทธิในอสังหาริมทรัพย์กล่าวกันว่า “ดำเนินไปพร้อมกับที่ดิน” โดยไม่สนใจว่าใครจะถือครองกรรมสิทธิ์ในช่วงเวลาใดเวลาหนึ่ง เว้นแต่จะเป็นคุณสมบัติของการโอน พิจารณาภาพประกอบนี้:

Tract A เป็นเจ้าของโดย Frank ซึ่งได้มาโดยการซื้อจาก Chester ในขณะนั้นตำแหน่งถูกโอนจากเชสเตอร์ไปยังแฟรงค์ แทร็ก A มีสิทธิครบถ้วนครบถ้วน หลังจากการซื้อ แฟรงก์ได้รับการติดต่อจากดวีเซิล เจ้าของทางเดิน B ที่อยู่ติดกัน ซึ่งต้องข้ามทางเดิน A เพื่อเข้าถึงทางสาธารณะ สิทธิในทรัพย์สินประการหนึ่งของแฟรงค์ (หนึ่งใน “ไม้เท้าของเขา”) คือ “สิทธิในการครอบครองแต่เพียงผู้เดียว” หากเขาให้ความสะดวกแก่ Dweezle ในการข้ามที่ดินของเขา สิทธิดังกล่าวถูกตัดขาด และอย่างน้อยก็สำหรับแถบที่ดินที่อยู่ภายใต้ผ่อนปรน ตอนนี้ก็จะถูกแบ่งให้กับ Tract B เว้นแต่ว่าผ่อนผันจะเข้าเกณฑ์โดยความเป็นเจ้าของ Tract B ของ Dweezle ต่อไป (นั่นคือ สิ้นสุดการผ่อนผัน) เมื่อ Dweezle โอน Tract B ไปยังอีกเครื่องหนึ่ง) สิทธิ์ที่ถูกตัดจะยังคงอยู่กับ Tract B แม้ว่า Dweezle จะขาย Tract B ให้กับ Ralph ในภายหลังก็ตาม เมื่อราล์ฟซื้อทางเดิน B ตอนนี้มีไม้เท้าที่ใช้ร่วมกันกับทางเดิน A สิทธิ์ในการข้ามทางเดิน A เพื่อไปถึงทางขวา

หากการให้ผ่อนผันแก่ Tract B ขึ้นอยู่กับความเป็นเจ้าของ Tract B ของ Dweezle สิทธิ์ในการครอบครองร่วมกันแต่เพียงผู้เดียวจะเปลี่ยนกลับไปเป็น Tract A ทั้งหมดเมื่อ Dweezle ขายให้กับ Ralph

กรรมสิทธิ์ยังรวมถึงผลประโยชน์จำนวนมากที่แยกออกจากกันในที่ดินใต้ผิวดิน รวมถึงน้ำใต้ดินและแร่ธาตุ เช่น น้ำมันและก๊าซ ซึ่งสามารถแยกออกได้อีกตามชั้นในดินใต้ผิวดิน (กล่าวคือ บุคคลหนึ่งสามารถรับสิทธิ์ในแร่ธาตุที่อยู่ลึกลงไป 100 ฟุต อีกคนหนึ่งสามารถรับสิทธิ์ได้ สิทธิแร่ธาตุลงไป 200 ฟุต) สำหรับท้องฟ้า ในทางทฤษฎีแล้ว ชื่อของคนเรานั้นไม่มีขีดจำกัด แม้ว่าอาจถูกรุกรานภายใต้กฎระเบียบการบินเชิงพาณิชย์ และข้อจำกัดการแบ่งเขตพื้นผิวอาจจำกัดความสูงของโครงสร้างที่สร้างขึ้นบนพื้นผิว

อสังหาริมทรัพย์ยังรวมถึงสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นบนที่ดิน เช่น บ้าน รั้ว โรงนา และโรงนา และการปรับปรุงอื่นๆ ที่ไม่สามารถโอนให้อยู่ในสภาพที่เป็นประโยชน์ได้เมื่อถูกรื้อถอนออกจากที่ดิน โปรดทราบว่าสำหรับการปรับปรุงการใช้ที่ดินบางประการ แม้ว่าจะยึดติดอยู่กับลักษณะของสิ่งติดตั้งก็ตาม รายการดังกล่าวถือได้ว่าเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการประกาศไว้ตามสัญญา บ่อยครั้ง เมื่อเจ้าของเช่าที่ดินให้กับผู้เช่าเชิงพาณิชย์ – รวมถึงเกษตรกร – การปรับปรุงที่ดินที่ยึดติดไว้กับที่ดิน แม้ว่าจะถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปแล้วอาจถูกลบออกในฐานะ “สิ่งติดตั้งทางการค้า” โดยผู้เช่าที่จากไป

การถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายเรียกว่า การเช่า จากคำภาษาละติน tenir แปลว่า "ถือ" ขอบเขตการเช่าเรียกว่าอสังหาริมทรัพย์ มาจากภาษาฝรั่งเศสโบราณรับ, บรรยายถึงสถานที่ซึ่งสัมพันธ์กับผู้อื่น. การเช่าของคุณคือวิธีการที่คุณครอบครองหรือถือครองทรัพย์สินในปัจจุบัน และอสังหาริมทรัพย์ของคุณอธิบายถึงสิทธิการเช่าของคุณโดยสัมพันธ์กับสิทธิการเช่าของผู้อื่น ถ้ามี ไม่ว่าจะถือครองในเวลาเดียวกับคุณ หรือที่ทราบกันว่าถือครองในเวลาต่อมา

ทรัพย์สินส่วนบุคคลคือทุกสิ่งที่ไม่ใช่ทรัพย์สิน เช่น เงินสด อุปกรณ์และเครื่องมือทางการเกษตร ปศุสัตว์ สต๊อกอนุบาล ไม้ตัด และของใช้ในครัวเรือน เช่น รถยนต์ เครื่องประดับ บัญชีธนาคาร หุ้น และพันธบัตร ทรัพย์สินส่วนบุคคลคือสิ่งที่สามารถขนส่งได้ และกล่าวโดยย่อคือเกือบทุกอย่างที่ไม่ใช่ที่ดิน (เว้นแต่จะแนบตามที่อธิบายไว้ข้างต้น) ทรัพย์สินส่วนบุคคลสามารถแบ่งออกเป็นทรัพย์สินที่มีตัวตนและไม่มีตัวตน ทรัพย์สินที่จับต้องได้มีมูลค่าในรูปแบบทางกายภาพ เช่น ทองคำแท่ง วัว รถแทรคเตอร์ หรือปืน ทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้คือทรัพย์สินที่มีมูลค่าที่แท้จริงซึ่งคุณไม่สามารถสัมผัสได้ทางกายภาพแต่อาจมีเอกสารบางรูปแบบแสดง เช่น สิทธิตามสัญญาในการรับรายได้ ความเป็นเจ้าของผลประโยชน์ในองค์กรธุรกิจ (เช่น ส่วนแบ่งหุ้นของบริษัท) หรือการเป็นเจ้าของใน เครื่องหมายการค้าหรือสิทธิบัตร

เอกสารแสดงความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

ลักษณะการได้มา ครอบครอง และจำหน่ายทรัพย์สินขึ้นอยู่กับการจำแนกประเภท สำหรับอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องเบื้องต้น ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์หรือผลประโยชน์ในทรัพย์สินที่บังคับใช้ได้ด้วยวาจา การโอนผลประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ที่บังคับใช้ตามกฎหมายทั้งหมดจะต้องมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรภายใต้ธรรมนูญเรื่องการฉ้อโกงของนอร์ธแคโรไลนา[10]กฎเกณฑ์การฉ้อโกงเป็นแนวคิดกฎหมายทั่วไปที่ค่อนข้างเก่าแก่ที่นำมาใช้ในอังกฤษในปี 1677 เพื่อให้แน่ใจว่าศาลไม่สามารถเพิกถอนโฉนดที่ดินของบุคคลได้โดยอาศัยคำให้การที่เป็นเท็จ และได้ทำหน้าที่ตามจุดประสงค์ในทางปฏิบัติมายาวนานในการขจัดการกล่าวอ้างที่เป็นการฉ้อโกง[11]ในทำนองเดียวกัน ไม่มีใครสามารถให้คำมั่นสัญญาที่สามารถบังคับใช้ได้ด้วยวาจาเพื่อถ่ายทอดกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ณ จุดใดจุดหนึ่งในอนาคต สัญญาการขายอสังหาริมทรัพย์ใดๆ เช่น สัญญาว่าจะถ่ายทอดกรรมสิทธิ์ในอนาคต จะต้องจัดทำเป็นลายลักษณ์อักษร[12]คำสัญญาของสมาชิกในครอบครัวว่า "สักวันหนึ่งที่ดินนี้จะเป็นของคุณ" เป็นเพียงความรู้สึก และไม่สามารถบังคับใช้หรือมีผลได้ เว้นแต่จะมีการขนส่งจริงตามมาในอนาคต ตัวอย่างเช่น หากบิดามารดาสัญญาว่าจะส่งมอบที่ดินให้กับเด็กด้วยวาจา เว้นแต่จะกระทำโดยสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษรและบังคับใช้ได้ตามกฎหมาย (หรือการเขียนที่ศาลจะบังคับใช้เป็นสัญญา) หรือโฉนด คำสัญญาด้วยวาจาดังกล่าวจะไม่เพียงพอที่จะสนับสนุน การอ้างสิทธิ์โดยเด็กหากผู้ปกครองเปลี่ยนใจ กฎเกณฑ์ของการฉ้อโกงยังต้องมีการเขียนเพื่อสื่อถึงการไม่เป็นเจ้าของใช้ผลประโยชน์ในที่ดิน รวมถึงสิทธิริมฝั่ง การผ่อนปรน สัญญาเช่าเกินกว่าสามปี สิทธิในการเก็บเกี่ยวไม้ และทางเลือกในการซื้อที่ดินหรือดอกเบี้ยใดๆ ในนั้นในอนาคต[13](ในขณะที่ไม่สามารถถ่ายทอดสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ได้หากไม่มีเอกสารที่เป็นลายลักษณ์อักษร โปรดทราบว่าตามกฎหมายทั่วไป สิทธิบางประการในอสังหาริมทรัพย์อาจสูญหายได้ (เช่น ได้มาโดยผู้อื่น) หากไม่มีการเขียนให้ข้อเท็จจริงและสถานการณ์บางอย่าง - เวลาและอาชีพที่เปิดกว้างเป็นปัจจัย - ซึ่งต้องพิสูจน์ในศาลได้นี้เรียกว่าการครอบครองที่ไม่พึงประสงค์หรือ "สิทธิของผู้บุกรุกในภาษาทั่วไป)

โอนโดยของขวัญหรือการขาย.กรรมสิทธิ์หรือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จะถูกโอนไปตลอดอายุของเจ้าของโดยโฉนด (เช่น การเขียน) ในรูปแบบที่เหมาะสมตามที่กำหนดโดยกฎหมายของรัฐ[14]จำเป็นต้องมีโฉนดไม่ว่าเจ้าของจะโอนกรรมสิทธิ์โดยการขายหรือให้เป็นของขวัญหรือไม่ก็ตาม (เช่น ไม่ได้รับค่าตอบแทน) โฉนดอสังหาริมทรัพย์จะต้องได้รับการบันทึกในเขตที่ที่ดินตั้งอยู่เสมอเพื่อสร้างข้อเรียกร้องที่เหนือกว่าผู้อื่นทั้งหมด โฉนดที่ดินหรือดอกเบี้ยจะถูกบันทึกไว้กับทะเบียนเขต (บางครั้งเรียกว่านายทะเบียน) ของโฉนดที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ ถ้าที่ดินถูกแบ่งออกเป็นแนวเขต จะต้องบันทึกโฉนดที่ดินหรือผลประโยชน์อื่น ๆ ในทั้งสองมณฑล[15]วัตถุประสงค์หลักของการบันทึกเครื่องมือในการโอนคือเพื่อรักษาสิทธิ์เหล่านั้นที่เกี่ยวข้องกับการเรียกร้องอื่น ๆ ในทรัพย์สินเดียวกัน และจัดเตรียมบันทึกสาธารณะสำหรับการสร้างการเรียกร้องดังกล่าวในขั้นสุดท้าย ตามภาพประกอบข้างต้นเกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์สินที่สามารถแยกส่วนได้ การระบุอย่างชัดเจนว่าแท่งใดอยู่ในชุดรวม ในยุคปัจจุบัน มณฑลนอร์ธแคโรไลนาทั้ง 100 แห่งมีการจดทะเบียนโฉนดในรูปแบบดิจิทัลและสามารถค้นหาได้ทางออนไลน์จนถึงวันที่กำหนด ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเทศมณฑล

โอนเมื่อพินัยกรรม (โดยพินัยกรรม).เมื่อเจ้าของเสียชีวิต ผลประโยชน์ของเขาหรือเธอในอสังหาริมทรัพย์จะตกเป็นของผู้รับมรดก (พินัยกรรม) หรือทายาท (พินัยกรรม) ตามกฎหมายทันที[16]การโอนเวลามรณะดังกล่าวมักไม่ก่อให้เกิดโฉนดที่บันทึกไว้ในสายโซ่กรรมสิทธิ์สำหรับผืนอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ลงนามในพินัยกรรมที่ถูกต้องก่อนที่จะเสียชีวิต ผลประโยชน์ของพวกเขาจะตกเป็นของทายาทตั้งแต่หนึ่งคนขึ้นไปที่มีชื่อเป็นรายบุคคล (“ถึงลูกสาวของฉัน จิลล์”) หรือระบุตามชั้นเรียน (เช่น “ถึงลูก ๆ ของฉัน”) เมื่อกรรมสิทธิ์ผ่านพินัยกรรม โฉนดโอนแทบจะไม่ถูกดำเนินการ แม้ว่าผู้ดำเนินการอาจบันทึก "พินัยกรรม" กับทะเบียนโฉนดของเคาน์ตีเพื่อระบุการแจกจ่ายกรรมสิทธิ์และทำเครื่องหมายไว้ในสายโซ่กรรมสิทธิ์สำหรับทรัพย์สินพัสดุนั้น แม้ว่าจะไม่จำเป็นต้องโอนกรรมสิทธิ์ แต่ผู้จัดการมรดกก็อาจดำเนินการ "โฉนดของผู้จัดการมรดก" เพื่อยืนยันการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับทายาท ในกรณีส่วนใหญ่ เมื่อพิจารณากรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่สืบทอดมา เราจะต้องค้นหาพินัยกรรมในแผนกทรัพย์สินของสำนักงานปลัดเทศมณฑล ซึ่งพินัยกรรมได้ถูกส่งไปยังกระบวนการภาคทัณฑ์ การตรวจสอบพินัยกรรมจะยืนยันว่าใครคือผู้รับมรดก และใครคือผู้ถือกรรมสิทธิ์ในปัจจุบัน บางครั้งพินัยกรรมอาจประดิษฐ์ทรัพย์สินโดยเฉพาะให้กับผู้จัดการมรดกควบคู่กับอำนาจในการขายซึ่งอาจขายทรัพย์สินและแบ่งรายได้ได้ พินัยกรรมอาจยกมรดกเฉพาะเงินที่ได้จากการขายให้แก่ทายาท หรือเงินที่ได้จะแบ่งให้แก่ทายาทเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลในทรัพย์ที่เหลือ

โอนเมื่อตั้งครรภ์เมื่อไม่มีพินัยกรรมหรือสามารถพบได้หรือด้วยเหตุผลบางอย่างที่ไม่ได้รับการยอมรับให้ภาคทัณฑ์ ผลประโยชน์ในทรัพย์สินที่แท้จริง (และส่วนบุคคล) จะส่งผ่านไปยังทายาทโดยความฉลาดทางสติปัญญาภายใต้พระราชบัญญัติการสืบทอดทรัพย์สินทางปัญญาของนอร์ธแคโรไลนา[17]กฎหมายดังกล่าวกำหนดสูตรต่างๆ สำหรับการสืบทอดกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตามประเภท (เช่น แท้จริงหรือส่วนบุคคล) ขึ้นอยู่กับความอยู่รอดของคู่สมรสและผู้สืบสันดานในสายตรงและด้านข้างประเภทต่างๆ การแยกแยะกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่มีการโอนโดยเจตนาทางเพศอาจเป็นเรื่องท้าทายเมื่อไม่มีการเปิดการพิจารณาคดีภาคทัณฑ์และทรัพย์สินที่ได้รับการแต่งตั้งโดยเสมียนศาล

หลักฐานและเอกสารแสดงความเป็นเจ้าของทรัพย์สินส่วนบุคคล

การจัดทำเอกสารทรัพย์สินส่วนบุคคลเป็นไปตามกฎหมาย เอกสารประกอบธุรกรรม หรือความตั้งใจ นอกเหนือจากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลที่กฎหมายกำหนด เช่น ยานพาหนะบนท้องถนนหรือบ้านเคลื่อนที่ เอกสารการเป็นเจ้าของทรัพย์สินส่วนบุคคลส่วนใหญ่จะอยู่ในรูปแบบของใบเสร็จรับเงินเมื่อซื้อทรัพย์สิน เมื่อทรัพย์สินส่วนบุคคลได้รับเป็นของขวัญ แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดคือจัดทำ "ใบขาย" แม้ว่าจะไม่มีการแลกเงินก็ตาม เพียงเพื่อแสดงหลักฐานความเป็นเจ้าของในผู้รับโอน (เช่น หลักฐานที่เจ้าของเดิมตั้งใจจะสละทรัพย์สินให้กับ ผู้รับโอน) การฟ้องร้องเพื่อเรียกร้อง (เงียบ) กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลนั้นได้รับอนุญาตจากการดำเนินการตามคำพิพากษาที่เปิดเผยในส่วนของผู้ถือหุ้น

โอนโดยจะในนอร์ธแคโรไลนา กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคล – เมื่อได้มาเมื่อเจ้าของคนก่อนเสียชีวิต – ตกเป็นของทายาทตามกฎหมายทันที โดยขึ้นอยู่กับการแต่งตั้งผู้จัดการมรดก ผู้ดำเนินการ (เรียกอีกอย่างว่า "ตัวแทนส่วนบุคคล") จะกลายเป็นเจ้าของตามกฎหมายและผู้ครอบครองทรัพย์สินส่วนบุคคลจนกว่าจะถึงเวลาที่ทรัพย์สินถูกแจกจ่ายผ่านกระบวนการภาคทัณฑ์[18]หากทรัพย์สินส่วนบุคคลที่จับต้องได้หรือไม่มีตัวตนได้รับการพินัยกรรมโดยเฉพาะในพินัยกรรมให้กับแต่ละบุคคล บุคคลนั้นจะรับการแจกจ่ายที่ได้รับการรับรองให้กับเสมียน (และต่อสาธารณะโดยรวม) โดยผู้ดำเนินการมรดก สำหรับทรัพย์สินส่วนบุคคลที่สืบทอดมา กรรมสิทธิ์มักอธิบายเป็นชั้นเรียน เช่น “ฉันยกทรัพย์สินส่วนตัวทั้งหมดของฉันให้กับคู่สมรสของฉัน” หรือ “ฉันยกมรดกอุปกรณ์การเกษตรทั้งหมดให้กับลูกชายของฉัน” เมื่อทรัพย์สินที่จับต้องได้และไม่มีตัวตนถูกยกให้เป็นมรดกแก่กลุ่มทายาท (เช่น บุคคลตั้งแต่หนึ่งคนขึ้นไป) ซึ่งจะแบ่งปันทรัพย์สินรายการใดรายการหนึ่ง ทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้ เช่น หุ้น พันธบัตร สิทธิในรายได้ สามารถลดลงเหลือทรัพย์สินที่จับต้องได้ (เช่น เงินสด) ในที่สุด ซึ่งจะถูกแบ่งให้กับทายาท สำหรับสินค้าที่จับต้องได้ จำเป็นต้องมีข้อตกลงหลังการจำหน่ายบางรูปแบบ และบางครั้งอาจเป็นเรื่องยากระหว่างทายาท บันทึกการโอนในที่ดินที่ถูกคุมประพฤติ เช่น พินัยกรรมที่อยู่ภายใต้การดูแลของศาล หรือการชำระหนี้โดยพินัยกรรมในมรดกของผู้ถือครอง จะระบุและเป็นหลักฐานการเป็นเจ้าของรายการนั้น

โอนโดย Intestacyสำหรับทรัพย์สินส่วนบุคคลที่จับต้องได้ที่ได้มาจากผู้ถือครองโดยพินัยกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์ "การกระจาย" ไม่ได้รับการดูแลโดยศาล อาจไม่มีบันทึกความเป็นเจ้าของและความเป็นเจ้าของอาจยากต่อการระบุในกรณีที่คนสองคนอ้างสิทธิ์ในสินค้าเดียวกัน ในกรณีนั้น คำโบราณที่ว่า “การครอบครองเป็นเก้าในสิบของกฎหมาย” นั้นอยู่ไม่ไกลจากเครื่องหมายมากนัก แต่โดยปกติแล้วทรัพย์สินส่วนบุคคลจะถูกระบุให้กับเจ้าของสถานที่ที่พบสิ่งนั้น หากไม่มีเอกสารประกอบที่ถูกต้องเพียงพอ การพิสูจน์ความเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่อยู่ในความครอบครองของผู้อื่นจำเป็นต้องใช้เอกสารประกอบและหลักฐานอื่นๆ ในระดับหนึ่ง ความเป็นเจ้าของทรัพย์สินส่วนบุคคลทั้งที่จับต้องได้และจับต้องไม่ได้อาจแสดงไว้ในชื่อรถยนต์ ใบเสร็จรับเงิน สัญญา ตั๋วเงินขาย บันทึกธนาคาร ใบหุ้น ฯลฯ หากไม่มีเอกสารเหล่านี้ การเป็นเจ้าของทรัพย์สินส่วนบุคคลอาจพิสูจน์ได้ยากเมื่อครอบครองทรัพย์สินอื่น ในหลายกรณี โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับสิ่งของที่จับต้องได้ การครอบครองทรัพย์สินส่วนบุคคลอาจนับเป็นหลักฐานการเป็นเจ้าของ หรืออย่างน้อยก็ทำให้การเป็นเจ้าของยากที่จะหักล้างโดยบุคคลอื่นที่อ้างสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น

ชื่ออสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างไร

การอภิปรายต่อไปนี้เกี่ยวข้องกับสถานะและสิทธิที่เกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์ในรูปแบบต่างๆ ในอสังหาริมทรัพย์

เป็นเจ้าของแต่เพียงผู้เดียวความเป็นเจ้าของแต่เพียงผู้เดียวเป็นรูปแบบการเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ง่ายที่สุด โดยที่บุคคลหนึ่งมีอำนาจทั้งหมดทั้งในปัจจุบันและอนาคตในการใช้ ควบคุม ขาย หรือจำหน่ายทรัพย์สิน หากคุณเป็นเจ้าของเพียงคนเดียว คุณสามารถโอนทรัพย์สินทั้งหมดโดยการขาย การให้เป็นของขวัญ หรือภายใต้เงื่อนไขแห่งพินัยกรรมของคุณ คุณยังอาจมอบผลประโยชน์ทั้งหมดของคุณไว้ในความไว้วางใจก็ได้ ตามที่ระบุไว้ข้างต้น คุณสามารถตัดและกำจัดผลประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ให้กับบุคคลที่สามได้ ตราบใดที่สิทธิ์ดังกล่าวอยู่ในกลุ่มไม้ของคุณ เช่น สิทธิ์ในการใช้พื้นผิว (เช่น การทำฟาร์ม) สิทธิ์ในการตักน้ำ สิทธิ์ เพื่อข้ามผิวดินและสิทธิในการเก็บเกี่ยวไม้ อย่างไรก็ตาม โปรดจำไว้ว่าแม้แต่เจ้าของคนเดียวก็ครอบครองเฉพาะสิทธิ์ที่ตกเป็นของเจ้าของคนก่อน ณ เวลาที่โอนทรัพย์สิน เว้นแต่ว่าเขาจะได้รับคืนแล้วลองพิจารณาตัวอย่างต่อไปนี้:

จอร์จในฐานะผู้อนุญาตถ่ายทอดกรรมสิทธิ์ในที่ดินผืนหนึ่ง (“ฟาร์ม”) ให้กับเพื่อนบ้านของเขา จอห์น จอร์จได้รับที่ดินจากพ่อของเขาพอล ก่อนที่พอลจะถ่ายทอดฟาร์มให้กับจอร์จ เขาได้ถ่ายทอดสิทธิแต่เพียงผู้เดียวในการเก็บเกี่ยวไม้จากที่ดินให้กับเพื่อนบ้านอีกคนหนึ่งชื่อริงโก “กองฟืน” ของจอร์จ โดยเฉพาะสิทธิของเขาในการเก็บเกี่ยวไม้จากที่ดิน ถูกทำลายลงแล้วเมื่อเขาได้รับกรรมสิทธิ์ในฟาร์ม

ตอนนี้ สมมติว่าการโอนสิทธิไม้ของพอล (รวมถึงการเข้าถึงการตัดไม้) มีกำหนดเวลาอยู่ที่สามปีนับจากวันที่โอน และริงโกล้มเหลวในการใช้หรือดำเนินการกับสิทธินี้ภายในสามปี เมื่อครบสามปี “ไม้เท้า” นี้จะถูกส่งกลับไปยังกลุ่มสิทธิของจอห์น

ความสนใจติดต่อกัน: The Life Estate.แนวคิดเรื่องผลประโยชน์ต่อเนื่องอธิบายถึงกรรมสิทธิ์ที่ถือครองอยู่ในซีรีส์ โดยที่ความเป็นเจ้าของของบุคคลหนึ่งจะเริ่มต้นเมื่อทรัพย์สินของเจ้าของคนก่อนสิ้นสุดลง สิทธิดังกล่าว (เช่น การครอบครอง) จะไม่ถูกถือครองในเวลาเดียวกัน แนวคิดกฎหมายทั่วไปเกี่ยวกับผลประโยชน์ต่อเนื่องนั้นแตกต่างจากการสืบทอดกรรมสิทธิ์โดยการรับมรดกเมื่อเจ้าของคนก่อนเสียชีวิต ซึ่งการสืบทอดดังกล่าวจะต้องกำหนดขึ้นโดยตราสารพินัยกรรมหรือกฎหมายที่อยู่บนพื้นฐานของความสัมพันธ์ทางสายเลือด ความสนใจติดต่อกันคือชุดของความสนใจที่สร้างขึ้นในช่วงเวลาเดียว และในขณะนั้นเป็นที่รู้กันว่าเกิดขึ้นในจุดที่แน่นอน ผลประโยชน์ของ "ผู้สืบทอด" ที่เรียกว่าส่วนที่เหลือจะตกเป็นของผลประโยชน์ในเวลาที่มีการสร้างผลประโยชน์ติดต่อกัน (ส่วนที่เหลือ) เพราะความตายเป็นสิ่งที่แน่นอน เจ้าของคนแรกจะต้องตาย และผลประโยชน์ครอบครองส่วนที่เหลือจะเกิดขึ้นทันที การแสดงออกที่พบบ่อยที่สุดของแนวคิดนี้เรียกว่า “อสังหาริมทรัพย์แห่งชีวิต”

อสังหาริมทรัพย์เพื่อชีวิตคือการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้กับบุคคลที่กรรมสิทธิ์มีผลเมื่อผู้มอบทุนเสียชีวิต ผู้สร้างอสังหาริมทรัพย์แห่งชีวิตเรียกว่าผู้เช่าชีวิต ผู้เช่าชีวิตมีสิทธิที่จะครอบครองและใช้ทรัพย์สินเพื่อชีวิตของตนหรือ (น้อยมาก) ชีวิตของบุคคลอื่นที่ระบุ ทรัพย์สินของผู้เช่าชีวิตจะสิ้นสุดลงเมื่อบุคคลนั้นถึงแก่ความตาย โดยที่สิทธิในการครอบครองตกเป็นของบุคคลที่เป็นผู้รับมอบทรัพย์สิน บุคคลนี้ (หรือหลายคน) คือ "ส่วนที่เหลือ" โดยทั่วไปแล้ว มรดกแห่งชีวิตจะถูกสร้างขึ้นในช่วงเวลานั้นด้วยโฉนด โดยที่ผู้มอบอำนาจ (มักเป็นพ่อแม่หรือผู้ปกครอง) มอบโฉนดให้กับผู้อื่น (เช่น เด็กหรือบุตร) ด้วยภาษา “ขึ้นอยู่กับมรดกแห่งชีวิตที่ผู้มอบอำนาจเก็บรักษาไว้ ณ ที่นี้” การบันทึกโฉนดแสดงให้เห็นว่า ณ จุดหนึ่งในอนาคต ผู้รับสิทธิ์จะได้รับกรรมสิทธิ์เต็มในทรัพย์สิน เนื่องจากการเสียชีวิตของผู้มอบสิทธิ์ถือเป็นความแน่นอนทางชีววิทยาและทางกฎหมาย การโอนดังกล่าวไม่สามารถยกเลิกได้หากไม่มีการขนส่งซ้ำ (หรือเข้าร่วมในการขนส่งไปยังอีกคันหนึ่ง) โดยผู้รับสิทธิ์ ผลประโยชน์ของส่วนที่เหลือไม่ใช่มรดก และการมอบผลประโยชน์ในการครอบครองของส่วนที่เหลือจะไม่ได้รับผลกระทบจากพินัยกรรมของผู้เช่าชีวิตหรือกฎหมายการแบ่งแยกเชื้อชาติ พิจารณาสถานการณ์สมมตินี้:

Kevin เจ้าของ Tract A ดำเนินการโฉนดในฐานะ Grantor ให้กับ Peter เพื่อนของเขาในฐานะ Grantee ในโฉนด เควินเขียนว่า: “ผู้ให้สิทธิ์แจ้งแก่ผู้รับสิทธิ์ว่าเขาสนใจในทางเดิน A โดยขึ้นอยู่กับทรัพย์สินชีวิตในผู้ให้สิทธิ์ (หรือเพื่อประโยชน์ของผู้ให้สิทธิ์ หรือขึ้นอยู่กับอายุขัยของผู้ให้สิทธิ์)” โฉนดเมื่อมีการบันทึกนี้มีผลทันทีในการมอบผลประโยชน์ส่วนที่เหลือให้กับปีเตอร์ ซึ่งผลประโยชน์ในครอบครองจะตกเป็นของทันทีเมื่อเควินเสียชีวิต

มรดกแห่งชีวิตสามารถสร้างขึ้นได้ด้วยการสืบทอด แต่อาศัยภาษาในพินัยกรรม ผู้ทำพินัยกรรม (เช่น ผู้ที่เสียชีวิตด้วยพินัยกรรม) อาจเขียนประดิษฐ์อสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างการครอบครองชีวิตในทายาท โดยมีอีกคนหนึ่งเป็นส่วนที่เหลือ ตัวอย่างเช่น ผู้ทำพินัยกรรมอาจเขียนว่า “ฉัน จอร์จ ประดิษฐ์ฟาร์มของฉัน (อธิบายไว้พอสมควร) ถึงเจมส์ ลูกชายของฉันตลอดชีวิต จากนั้นเขียนถึงจอห์น ลูกชายของเขา” ผลที่ได้ก็คือ เมื่อจอร์จเสียชีวิต เจมส์จะได้รับผลประโยชน์ในฟาร์มตลอดชีวิต และเมื่อเจมส์เสียชีวิต จอห์นจะได้รับฟาร์มทันที เมื่อจอร์จเสียชีวิตและไม่ได้รับความยินยอมจากจอห์น เขาจะได้รับกรรมสิทธิ์ในฟาร์มอย่างแน่นอนในอนาคตอันใกล้หรืออันไกลโพ้นนี้ แน่นอนว่าผลประโยชน์ของเจมส์และจอห์นจะไม่ตกไปในขณะที่จอร์จยังมีชีวิตอยู่ เพราะในขณะที่จอร์จยังมีชีวิตอยู่ พินัยกรรมของเขาจะไม่มีผลทางกฎหมายในการโอนทรัพย์สินทุกรูปแบบ

โดยปกติผู้เช่าชีวิตมีสิทธิและหน้าที่ดังต่อไปนี้ เว้นแต่เอกสารสร้างอสังหาริมทรัพย์จะแสดงเจตนาขัดกัน

• ผู้เช่าชีวิตอาจขายเฉพาะผลประโยชน์ของตนในทรัพย์สินเท่านั้น ผู้ซื้อซื้อเฉพาะสิทธิในการใช้และครอบครองทรัพย์สินตลอดอายุของผู้ขายหรือผู้เช่าชีวิตอื่นที่ระบุไว้ในโฉนดเดิม

• ผู้เช่าชีวิตมีสิทธิปลูก เก็บเกี่ยว และขายพืชผลประจำปี ผู้เช่าชีวิตไม่มีสิทธิ์เปิดเหมืองหรือเหมืองหินใหม่ แต่สามารถรับรายได้และผลกำไรได้

• ผู้เช่ามีสิทธิที่จะตัดและใช้ไม้ในปริมาณพอสมควรเพื่อใช้เป็นเชื้อเพลิงหรือซ่อมแซมอาคารหรือรั้วและสิ่งที่คล้ายกัน อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าชีวิตไม่อาจตัดไม้ออกจากที่ดินเพียงเพื่อผลกำไรของตนเองมีจำกัด และมักจะต้องได้รับความยินยอมจากส่วนที่เหลือ ข้อพิพาทเรื่องไม้เกี่ยวกับทรัพย์สินเพื่อชีวิตไม่ใช่เรื่องแปลก โดยที่พ่อแม่อาจต้องการตัดไม้เพื่อหารายได้ แต่เด็กๆ ต้องการให้สงวนไว้เพื่อหารายได้ของตนเองในภายหลัง

• ขาดข้อตกลงตรงกันข้าม หากทรัพย์สินก่อให้เกิดรายได้ ค่าเช่า หรือกำไร เช่น ฟาร์มหรืออาคารพาณิชย์ ผู้เช่าชีวิตอาจเก็บค่าเช่าและกำไรจากทรัพย์สินได้

• ผู้เช่าชีวิตมีหน้าที่รับผิดชอบในการดูแลทรัพย์สินและการซ่อมแซมตามปกติ และต้องจ่ายภาษีทรัพย์สินและการประเมินท้องถิ่น หากทรัพย์สินถูกจำนองเมื่อพูดถึงผู้เช่าชีวิต ผู้เช่าชีวิตจะต้องรับผิดชอบในการจ่ายดอกเบี้ยรายปีของหนี้ แต่ไม่ใช่เงินต้น

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน – กรรมสิทธิ์ในผลประโยชน์ในที่ดินโดยสมบูรณ์ – กำหนดให้ทั้งผู้เช่าชีวิตและส่วนที่เหลือทั้งหมดต้องลงนามในโฉนด

• ผู้เช่าชีวิตไม่สามารถยกมรดกทรัพย์สินตามเงื่อนไขแห่งพินัยกรรมได้

ตัวอย่างของถ้อยคำในพินัยกรรมหรือโฉนดที่สร้างมรดกแห่งชีวิตอาจเป็น “สำหรับภรรยาของฉันตราบเท่าที่เธอยังมีชีวิตอยู่ ส่วนที่เหลือเป็นของหลานชายของฉัน เจมส์” ภรรยามีสิทธิครอบครองและใช้ทรัพย์สินนั้นได้ตลอดชีวิต และเมื่อเธอเสียชีวิต ทรัพย์สินจะตกเป็นของเจนในฐานะเจ้าของแต่เพียงผู้เดียว

แม้ว่าการสร้างที่ดินเพื่อชีวิตจะเป็นเรื่องง่าย แต่ก็ไม่สามารถยกเลิกได้หากไม่ได้รับความยินยอม (โดยโฉนดใหม่) ของส่วนที่เหลือ นอกจากนี้ยังเป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีของคุณเพื่อวัตถุประสงค์ด้านภาษีอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลกลาง

ความสนใจที่เกิดขึ้นพร้อมกัน

หากคุณได้รับมรดกอสังหาริมทรัพย์ร่วมกับพี่น้องหรือผู้อื่น คุณจะมีส่วนได้เสียในทรัพย์สินพร้อมกับผู้อื่นพร้อมกัน ความเป็นเจ้าของพร้อมกันหมายถึงสิทธิ์ของคุณและสิทธิ์ของเจ้าของรายอื่นเกิดขึ้นพร้อมกัน สิทธิของคุณในทรัพย์สินขึ้นอยู่กับรูปแบบของการเป็นเจ้าของร่วม และบ่อยครั้งที่ได้มาซึ่งทรัพย์สินนั้น การเป็นเจ้าของทรัพย์สินร่วมกันที่เกิดขึ้นพร้อมกันมีรูปแบบหนึ่งจากสามรูปแบบทั่วไป ได้แก่ การเช่าร่วมกัน การเช่าร่วมโดยมีสิทธิรอดชีวิต หรือการเช่าทั้งหมด การเช่าร่วมกันเท่านั้นที่อนุญาตให้คุณสนใจในทรัพย์สินภายใต้เงื่อนไขแห่งพินัยกรรมของคุณ

การเช่าที่เหมือนกันการเช่าร่วมกันหมายความว่าบุคคลตั้งแต่สองคนขึ้นไปเป็นเจ้าของผลประโยชน์เศษส่วนที่ไม่มีการแบ่งแยกในทรัพย์สินชิ้นเดียวกัน นี่อาจเป็นรูปแบบการถือครองที่ดินในรูปแบบส่วนใหญ่สำหรับที่ดินที่สืบทอดมาในครอบครัวที่มีลูกมากกว่าหนึ่งคน ตัวอย่างเช่น หากเด็กสามคนได้รับมรดกทรัพย์สินจากพ่อแม่ "เพื่อแบ่งปันและแบ่งปันเหมือนกัน" พวกเขาเป็นเจ้าของทรัพย์สินเท่าๆ กันในฐานะผู้เช่าร่วมกัน แต่ละคนจะเป็นเจ้าของผลประโยชน์หนึ่งในสามในทรัพย์สินทั้งหมดโดยไม่มีการแบ่งส่วน ไม่ใช่ส่วนใดส่วนหนึ่งโดยเฉพาะ เจ้าของร่วมแต่ละรายมีสิทธิ์ใช้และครอบครองทรัพย์สินทั้งหมด แต่เจ้าของร่วมแต่ละรายไม่สามารถแยกเจ้าของร่วมรายอื่นได้

เจ้าของในการเช่าร่วมไม่สามารถดำเนินการใดๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินทั้งหมดโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้อื่น ข้อตกลงของทั้งสามฝ่ายจำเป็นต้องขาย ให้เช่า ให้เป็นของขวัญ หรือจำนอง หากไม่มีข้อตกลงที่ตรงกันข้าม ผู้เช่าร่วมทั้งหมดจะแบ่งรายได้และค่าเช่าที่เกิดจากทรัพย์สินเท่าๆ กัน ตัวอย่างเช่น โฉนดที่ลงนามโดยเจ้าของคนเดียวจะไม่โอนดอกเบี้ยในทรัพย์สินทั้งหมด แต่จะโอนเฉพาะเปอร์เซ็นต์การเป็นเจ้าของเท่านั้น (และอีกครั้ง ไม่ใช่การโอนไปยังส่วนใดส่วนหนึ่งของทรัพย์สินโดยเฉพาะ) เจ้าของใหม่เป็นเจ้าของพร้อมกับผู้เช่ารายอื่น ในทำนองเดียวกัน การเช่าทรัพย์สินทั้งหมดที่ลงนามโดยเจ้าของรายหนึ่งมีแนวโน้มที่จะไม่สามารถบังคับใช้ได้หากเจ้าของรายอื่นไม่ลงนามด้วย

ผู้เช่าร่วมสามารถขอให้ศาลสั่งฉากกั้นทรัพย์สินได้ ศาลอาจแบ่งทรัพย์สินและให้เจ้าของร่วมแต่ละคนได้ดอกเบี้ยตามสัดส่วน ในทางกลับกัน หากทรัพย์สินไม่สามารถแบ่งแยกได้โดยง่าย - โดยปกติจะเป็นกรณีที่ที่ดินมีลักษณะแตกต่างกัน เช่น พื้นที่เพาะปลูก น้ำ ป่าไม้ และด้านหน้าของถนน ศาลสามารถสั่งให้ขายทรัพย์สินทั้งหมดได้ รายได้จากการขายจะแบ่งตามดอกเบี้ยของผู้เช่าร่วมแต่ละราย

หุ้นความเป็นเจ้าของในการเช่าร่วมกันอาจไม่เท่ากัน สิ่งนี้สามารถเกิดขึ้นได้เมื่อเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งเสียชีวิตและทายาทของเขาหรือเธอได้รับมรดกตามผลประโยชน์ของพวกเขา

ลองพิจารณาตัวอย่างนี้: พี่น้อง ริชาร์ดและเจมส์ได้รับที่ดินผืนป่าเป็นมรดกจากมารดาซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแต่เพียงผู้เดียว แต่ละคนมีดอกเบี้ยห้าสิบเปอร์เซ็นต์โดยไม่มีการแบ่งแยก ริชาร์ดเสียชีวิตด้วยพินัยกรรมที่จะมอบทรัพย์สินของเขาให้กับลูก ๆ ทั้งห้าของเขาเพื่อ "แบ่งปันและแบ่งปันเหมือนกัน" จากนั้นส่วนแบ่งของเขาก็จะตกเป็นมรดกให้กับลูกทั้งห้าคนเท่า ๆ กัน เจมส์ยังคงเป็นเจ้าของผลประโยชน์ที่ไม่มีการแบ่งแยกห้าสิบเปอร์เซ็นต์ แต่ตอนนี้หลานสาวและหลานชายของเขาเป็นเจ้าของร่วมคนใหม่ของเขา ซึ่งแต่ละคนมีผลประโยชน์โดยไม่มีการแบ่งแยกสิบเปอร์เซ็นต์ในทรัพย์สิน

จากนั้นเจมส์ก็เสียชีวิตโดยทิ้งความสนใจไว้กับลูกสองคนของเขาอย่างไม่มีแบ่งแยก ลูกๆ ของเขาแต่ละคนเป็นเจ้าของผลประโยชน์ที่ไม่มีการแบ่งแยกยี่สิบห้าเปอร์เซ็นต์ แต่ขณะนี้มีเจ้าของที่ดินเจ็ดคน หากต้องการขายทางเดินทั้งหมด หรือแม้แต่เช่าหรือทำไม้ (ไม่มีข้อตกลงเป็นอย่างอื่น) ลูกพี่ลูกน้องทั้งเจ็ดจะต้องเห็นด้วยกับการทำธุรกรรม ลูกๆ ของเจมส์ไม่มีอำนาจที่ยิ่งใหญ่กว่าเพียงเพราะพวกเขามีผลประโยชน์มากกว่า นอกจากนี้ ลูกพี่ลูกน้องอาจเลือกที่จะขายผลประโยชน์ของตนเองให้กับผู้ซื้อที่เต็มใจ หากลูกพี่ลูกน้องคนใดคนหนึ่งเสียชีวิต ผลประโยชน์ของเขาหรือเธอก็จะตกทอดไปยังทายาทของเขาต่อไป และอาจมีเจ้าของร่วมมากขึ้น ซึ่งปัจจุบันต่างรุ่นกัน

มูลค่าของผลประโยชน์ที่ไม่มีการแบ่งแยกของเจ้าของร่วมจะรวมอยู่ในอสังหาริมทรัพย์รวมของเขาหรือเธอเพื่อวัตถุประสงค์ด้านภาษีอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลกลาง และอาจต้องเสียภาษีอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลกลางและของรัฐ มูลค่าของดอกเบี้ยวัดจากมูลค่าตลาดยุติธรรมของทรัพย์สินคูณด้วยเปอร์เซ็นต์ดอกเบี้ย แม้ว่าอาจอนุญาตให้มีส่วนลดได้หากมีเจ้าของมากกว่าสองสามราย

การเช่าร่วมกับสิทธิในการรอดชีวิต.บุคคลตั้งแต่สองคนขึ้นไปอาจเป็นเจ้าของทรัพย์สินในฐานะผู้เช่าร่วมที่มีสิทธิรอดชีวิต นี่เป็นเรื่องปกติสำหรับบัญชีธนาคาร บัตรเงินฝาก และใบหุ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่ผู้ปกครองสูงอายุต้องการให้ผลประโยชน์เหล่านี้ผ่านพ้นภาคทัณฑ์ หรือต้องการให้มีเงิน - ในกรณีของบัญชีธนาคาร - เด็กที่ได้รับเลือกสามารถเข้าถึงได้ทันที เพื่อจัดการเรื่องภายหลังการเสียชีวิตทันที ทรัพย์สินอาจมีการเป็นเจ้าของร่วมกับสิทธิในการรอดชีวิต ในการสร้างการเช่าร่วมกับสิทธิในการรอดชีวิต เอกสารกรรมสิทธิ์ - เช่นโฉนด - จะต้องระบุอย่างชัดแจ้งว่าทรัพย์สินนั้นถือครองโดยสิทธิในการรอดชีวิต (การไม่มีภาษาดังกล่าวเพียงสร้างการเช่าร่วม) อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้ไม่เป็นเรื่องปกตินอกการแต่งงานอีกต่อไป (ดูด้านล่าง)

เมื่อผู้เช่าร่วมเสียชีวิต ในการเช่าร่วมที่มีสิทธิรอดชีวิต ทรัพย์สินทั้งหมดจะตกเป็นของผู้เช่าร่วมหรือผู้เช่าที่ยังมีชีวิตอยู่โดยอัตโนมัติ และไม่ผ่านพินัยกรรมของเจ้าของที่เสียชีวิตหรือโดยพินัยกรรม ลองพิจารณาตัวอย่างนี้:

ลอร่าเป็นม่ายมีลูกสองคน แคโรไลน์และเอลิซาเบธ ลอร่าอายุมากขึ้นและเป็นกังวลว่าเธออาจลืมจ่ายบิล ลอร่าไปที่ธนาคารพร้อมกับลูกสาวคนเล็กของเธอ แคโรไลน์ และแปลงบัญชีของเธอเป็นบัญชีผู้รอดชีวิตร่วม ดังนั้นจึงให้อำนาจทางกฎหมายแก่แคโรไลน์ในการเขียนเช็คและฝากเงินในบัญชีของเธอ

ผู้สร้างบัญชีธนาคารร่วมควรใช้ความระมัดระวังในการพิจารณาความปรารถนาอื่น ๆ ของตนเกี่ยวกับการแจกจ่ายทรัพย์สินอื่น ๆ ดำเนินการต่อตัวอย่างข้างต้น:

ลอร่าได้รับมรดกที่ดินสองผืนแยกจากพ่อของเธอ และในพินัยกรรมของเธอ เธอได้กำหนดให้ผืนหนึ่งตกเป็นของแคโรไลน์ อีกผืนหนึ่งตกเป็นของเอลิซาเบธ ลอร่าได้รับข้อเสนอที่น่าสนใจจากผู้เช่าบนพัสดุที่กำหนดให้เอลิซาเบธ และตัดสินใจขายให้กับเขา จากนั้นเธอก็นำเงินที่ได้จากการขายไปฝากไว้ในบัญชีธนาคารร่วม เมื่อลอร่าเสียชีวิต แคโรไลน์จะกลายเป็นเจ้าของรายได้จากการขายแต่เพียงผู้เดียว และยังคงได้รับมรดกอีกผืนหนึ่งตามพินัยกรรม แคโรไลน์น่าจะไม่มีภาระผูกพันทางกฎหมายในการแบ่งปันเงินกับเอลิซาเบธ สถานการณ์ดังกล่าวอาจก่อให้เกิดการดำเนินคดีระหว่างแคโรไลน์และเอลิซาเบธ ซึ่งอาจไม่ใช่สิ่งที่ลอร่าต้องการ

การเช่าโดยสมบูรณ์การเช่าร่วมตามที่อธิบายไว้ข้างต้น โดยทั่วไปแล้วจะเรียกว่าทรัพย์สินที่สามีและภรรยาได้มา หากเอกสารโฉนดถ่ายทอดที่ดินให้กับสามีและภรรยา กฎหมายอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่จะถือว่ามีการเช่าที่ดินทั้งหมด เว้นแต่โฉนดจะระบุไว้เป็นอย่างอื่นโดยเฉพาะ ในสถานการณ์ส่วนใหญ่ ถ้าโฉนดระบุชื่อบุคคลที่แต่งงานแล้วทั้งสองคนแล้ว บุคคลเหล่านั้นจะมีกรรมสิทธิ์โดยมีสิทธิรอดชีวิต

มีเพียงสามีและภรรยาเท่านั้นที่สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะผู้เช่าทั้งหมดได้ ภายใต้กฎหมาย คู่สมรสแต่ละคนเป็นเจ้าของผลประโยชน์ทั้งหมดในทรัพย์สิน แต่คู่สมรสทั้งสองไม่สามารถขาย เช่า หรือจำนองทรัพย์สินโดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากอีกฝ่าย การหย่าร้างจะสิ้นสุดการเช่าทั้งหมดโดยอัตโนมัติ และทรัพย์สินนั้นจะเป็นของอดีตคู่สมรสในฐานะผู้เช่าร่วมกัน ทรัพย์สินที่คู่สามีภรรยาที่ยังไม่ได้แต่งงานได้มานั้นถือเป็นผู้เช่าร่วมกัน แต่การแต่งงานครั้งต่อไปจะไม่เปลี่ยนสภาพโดยอัตโนมัติ ทรัพย์สินที่จะเช่าโดยหน่วยงาน คู่สามีภรรยาที่เพิ่งแต่งงานใหม่จะต้องลงนามในโฉนดเพื่อเปลี่ยนแปลงลักษณะกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายของทรัพย์สิน

เจ้าหนี้จะยึดเอาทรัพย์สินที่ถือครองเป็นผู้เช่าทั้งหมดไปชำระหนี้ที่สามีภริยาฝ่ายเดียวเป็นหนี้ไม่ได้ ดังนั้นจึงขอแนะนำว่าคู่สมรสฝ่ายหนึ่งไม่กำหนดให้อีกฝ่ายเป็นเจ้าของร่วมในองค์กรธุรกิจที่ดำเนินการโดยคู่สมรสเพียงฝ่ายเดียวเท่านั้น ซึ่งจะช่วยป้องกันที่ดินที่คู่สมรสถือครองจากเจ้าหนี้ในองค์กรธุรกิจ

เมื่อคู่สมรสฝ่ายหนึ่งเสียชีวิต คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยอัตโนมัติ ทรัพย์สินไม่ได้โอนตามพินัยกรรมของคู่สมรสที่เสียชีวิตและไม่ถูกคุมประพฤติในมรดกของคู่สมรสที่เสียชีวิต

ตัวอย่าง: สามีและภรรยาเป็นเจ้าของฟาร์มและมีลูกสองคน ทั้งคู่แยกทางกันแต่ไม่ได้ฟ้องหย่า และลูกๆ ก็เหินห่างจากแม่ของพวกเขา ในระหว่างการแยกทางกัน เด็กๆ โน้มน้าวให้พ่อทำตามพินัยกรรมใหม่ โดยปล่อยให้พวกเขาสนใจฟาร์มแห่งนี้ พ่อเสียชีวิตและลูก ๆ มอบสำเนาพินัยกรรมของเขาให้แม่อย่างมีชัย มารดาปรึกษาทนายความผู้รอบรู้ ซึ่งซิมเพิลบอกเธอว่า “ไม่สำคัญ ทันทีที่สามีของคุณเสียชีวิต คุณกลายเป็นเจ้าของฟาร์ม 100% ไม่มีความสนใจในฟาร์มเพื่อให้ลูกๆ ของคุณได้รับมรดก”

บทสรุป

อย่างที่คุณเห็น วิธีที่คุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินส่งผลต่อสิทธิ์ของคุณในการใช้ จัดการ ขาย หรือควบคุมการจำหน่ายทรัพย์สินหลังจากที่คุณเสียชีวิต การรอดชีวิตโดยอัตโนมัติมีความสำคัญเหนือกว่าสิ่งที่เขียนไว้ในพินัยกรรมของคุณ และแผนอสังหาริมทรัพย์ที่ออกแบบมาอย่างรอบคอบสามารถเอาชนะได้หากคุณไม่พิจารณาว่าทรัพย์สินของคุณเป็นเจ้าของอย่างไรเมื่อคุณทำการตัดสินใจบางอย่างเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์สิน อาจมีบางครั้งในกระบวนการวางแผนของคุณที่แนะนำให้เปลี่ยนรูปแบบการเป็นเจ้าของเพื่อให้บรรลุเป้าหมายการวางแผนการโอนฟาร์ม ทนายความของคุณจะสามารถระบุได้ว่าคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินของคุณอย่างไรโดยการค้นหาโฉนดหรือรู้ว่าคุณได้รับมรดกอย่างไรและเมื่อใด ไม่จำเป็นต้องเข้าไปในสำนักงานทนายความโดยมีโฉนดอยู่ในมือ โดยปกติการแจ้งให้เขาหรือเธอทราบเกี่ยวกับเทศมณฑลที่คุณคิดว่าคุณเป็นเจ้าของที่ดินก็เพียงพอแล้ว และเขาหรือเธอสามารถจัดการส่วนที่เหลือได้ หวังว่าทนายความของคุณจะปฏิบัติตามภูมิปัญญาของ Dr. Neil Harl จาก Iowa State University ผู้ซึ่งเตือนในการรักษากฎหมายการเกษตรหลายฉบับของเขา: "คุณไม่ควรยึดถือคำพูดของลูกค้าที่ว่าฟาร์มนี้เป็นชื่อของพวกเขาเพียงผู้เดียว"

รับทราบ

เนื้อหาที่โหลดไปยังพอร์ทัลกฎหมายการเกษตรและทรัพยากรธรรมชาติ รวมถึงเรื่องเล่า หนังสืองาน และการนำเสนอ ได้รับการสนับสนุนโดยคณะกรรมการกองทุนทรัสต์ยาสูบนอร์ธแคโรไลนา (TTFC) (รางวัลแกรนท์2019-001-16) ในหัวข้อ “An Heirs Guide to Farmland”)